一、功能及要求：

一、项目名称

长沙经济技术开发区管理委员会机关大院物业管理服务项目

二、项目预算

1.预算金额：4020700.00元/年，12062100.00元/三年；服务期限：三年，合同一年一签。

 

二、相关标准：

现行国家法律法规及行业标准

三、技术规格：

服务内容

本次服务范围内建筑面积共计 48150㎡，生态停车场 4000㎡，绿化面积 5797㎡。物业服务内容：长沙经济技术开发区管理委员会用地红线范围内的所有建筑物的维护管理、设施设备的日常管理、公共管理、卫生管理、客服服务、绿化管理及与物业相关的其他服务，本项目属于物业管理行业。

 

四、交付时间和地点：

服务期限：3年，合同一年一签

服务地点：采购人指定地点

五、服务标准：

1.服务要求

1.1. 卫生保洁服务

1.1.1 办公楼及公共设施保洁服务

表 1.1.1 办公楼及公共设施等保洁服务内容

1.1.2 公共场所及道路的保洁

表1.1.2 公共场所及道路的保洁

注：最终执行视具体情况增加保洁次数。

1.2 秩序维护及安全保卫

（1）做好院内日常巡查工作，保证办公楼宇安全有序，外来人员车辆出入有登记，工作规范，效率高。

（2）大宗物品搬离大院凭放行单检查核对后放行，易燃易爆危险品严禁入内。

（3）外来人员（含施工及维修人员）进入管委会院内各办公楼栋必须查验登记后方能进入。

（4）及时接听值班电话，重要电话做好记录，并及时向管委会有关部门、人员汇报。

（5）门岗值班人员按规定值班，巡逻岗按照要求巡防巡查，发现问题及时报告；监控室按规定 24小时有人值守，安全设备、设施完好，安全通道通畅，消防、监控报警系统完好，节假日检查所有水、电设施、设备及门锁情况，确保院内安全有序，杜绝责任事故发生。

（6）提醒院内车辆文明驾驶，对乱停车行为及时劝阻，引导车辆有序停放，对劝阻无效的车辆进行锁车，重大活动引导车辆按规定停放。

（7）值班期间必须按规定统一着保安服，做到衣帽端正，服装整洁，严禁混穿。夏季可以统一不戴帽子。

（8）具有髙度的警惕性及防卫能力；能处理和应对物业区域公共秩序维护工作。能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉掌握各类信访维稳、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

（9）工作时间不得打牌赌博，不得喝酒和从事与工作无关的活动，严禁工作期间睡觉，保持良好的精神风貌，不得躺卧或趴在桌上。

（10）积极化解工作中出现的问题和矛盾，严禁恶言相向。对待外来人员的询问，不得简单粗暴。严禁聚众斗殴、动手伤人。

（11）保持值班室内外整洁卫生，不得存放与工作无关的私人大件物品。

（12）定期开展在岗人员业务培训、应急预案演练。

（13）确保保安队伍的稳定，保安人员年变动率不得超过安保部采购需求人数的20%。保安应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料必须报管委会主管部门备案。

（14）每周开工作例会前，对存在的问题进行反思并在规定的期限整改到位。

（15）自觉接受管委会主管部门的管理、指导、督查和考核。

1.3 设备设施维护维修

（1）日常维修工作标准

日常维修工作标准详见表1.3。

表 1.3 日常维修工作标准

 

（2）维修工作要求

1）维修人员要求

a.维修工应着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作。

b.维修人员接到报修单后，应在15分钟内到现场。

c.维修结束后，维修人员应及时清理现场并保证设施、设备正常，由报修人员在《报修单》上签字确认。

2）维修项目要求

a.负责全院配电室的管理和管委会供电工作，配电房24小时值班。

b.负责供水设施的管理和管委会的供水工作。

c.负责配电室、消防设备的运行维护及附属设备设施的维护检修工作。

d.负责全院房屋的木、水、电、金、油漆等工种的日常维修。

e.负责全院公共设施，路灯的维护保养。

f.负责雨污排水管道的疏通和维护。

g.负责污水井、雨水井的清掏和维护。

h.负责管委会地下车库水泵和配电房（间）的维护。

i.根据各类公共设施损坏情况提出维修计划和建议。

j.协助管委会会议与活动的道具搬运任务。

k.完成管委会交办的其他工作。

（3）维修派出

1）对于管委会内报修：由各部门、单位报告维修内容到管委会办公室，办公室通知采购人下达维修任务，维修后将维修单及时整理、统计、建立台账，交采购人存档。

2）紧急维修：突发事故、紧急情况下的维修，管委会办公室或采购人直接安排维修人员抢修，维修工作完成，由维修人员补填维修单交给物业管理处备份存档。

3）服务时限：

抢修项目：在配件到位的前提下，2小时内修复，并有紧急处理措施；

小修项目：1小时内修复。

（4）零星维修的范围与工作效果

1）维修服务范围

a.负责办公楼、公共场所等服务范围内的设施设备的日常检查维护，发现需维修的事项及时报修。建立报修平台，实现网上、电话、报单维修等。及时反馈维修信息，对无需材料的简单维修事项安排人员及时维修、维护。

b.负责建筑物的内墙面、楼梯间、洗手间、走廊通道、门厅、设备房的零星维护和管理，公用设施设备的零星维护和运行服务；管委会的门窗、窗帘、门窗玻璃、锁、桌椅、照明灯、开关、插座、家具等的维修。定期在冬、雨季节或天气异常时对房屋设施和道路情况进行检查维修，对房屋及设备易出问题的部位，及时做出记录备案，重点检查。

c.负责各楼宇消防设施及厕所内外各类设施损坏的及时报修、维修。公共设施损坏的须及时报修、维修，水电设施的维修必须在两小时内进行修缮。

d.负责管委会大门、路灯、消防设施、及管委会院内、道路两侧各种设施的及时报修、维修，做好各楼宇电梯的养护，并协调处理专业设备的故障；负责停电时大小发电机发电，以及大小发电机的日常清洁、维护、保养。

e.及时对管委会内需要维修的项目进行统计上报。

f.物业设施设备的维护、维修、使用、运行管理。

g.完成领导交办的其他临时性工作；负责配合管委会完成日常工作。

2）物业维修工作内容与效果

物业维修工作的内容及效果详见表3.2-4。

表3.2-4 物业维修工作内容与效果

1.4.基础绿化养护维护

（1）具体负责管委会第二办公区绿化面积5797㎡的养护维护。

（2）绿化养护服务要求：

1）草坪无烟头、纸屑、杂物，无黄土暴露。清除杂草，花木修剪及时。

2）乔灌木无枯枝败叶，叶上无积尘、无虫害，每月至少修剪一次。

3）花卉无枯枝、黄叶、断枝。盆内无杂物、杂草、虫害。

4）绿地无破坏、践踏、占用现象。未经管委会同意不得擅自移植花木和改变整体布局。绿地无明显石块等杂物。

5）绿化工熟悉管委会绿化整体布局，熟悉花草树木的品种及特征，懂得盆景与环境的搭配以及植物的修剪等知识和养护技能。

6）花草树木长势良好，修剪整齐观，无病虫害，无折损。保持盆栽、鲜花长势良好。

7）积极配合管委会做好大型活动的美化布置准备工作，根据临时要求做好保障。

8）草坪、路牙、井口、水沟边整齐，目视平整。

9）施肥不伤花草；空施或沟施后覆盖平整，肥料不露出土面。

10）泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗，冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水透土深度合理，树木、草地无旱死、旱枯现象。

（3）绿化所需肥料、农药费用由中标人负责。

1.5.会议活动接待服务

（1）会议室服务及保障

①检查设备运营状况：灯光光明无损坏，空调制热制冷见效好，音响、桌麦声音清楚无杂音，音量适中，电源开关插座电路正常；

②做好会议要求准备工作：按要求及标准做好会前准备工作，备好客用物件、水杯、茶叶、纸、笔等。

③按会议要求准备用品:如:投影、幕布、横幅、桌签、指示牌、签到表、网线、插线板等；

④部署会场：按人数及要求摆放桌椅，摆放要齐整，投影提早打开与要演讲的电脑连结好。检查接触能否圆满，屏幕能否清楚，桌麦提早打开调好声音的大小，要适中。

⑤检查卫生：会议桌椅光明无尘埃，地毯洁净无杂物、污迹，室内空气清爽无异味。

（2）礼宾接待

前台、各楼层礼宾及时提供问询、引导、茶水等服务，在规定的时间段及地点提供迎送服务，为领导提供信件、包裹、报纸、文件等递送服务，服务态度好，不发生差错。

（3）服务大厅礼宾接待

提供一般咨询、引导服务和免费复印，并负责公共复印的登记和结算管理，给予来访者友好热情的接待，提供所需的帮助和信息，协助来访者完成必要的登记手续，确保来访者的安全，维护大院内部秩序，确保来访者能够顺利找到他们的目的地或所需的人员，提供清晰、准确的指引。

（4）食堂、包厢餐饮接待服务

做好餐饮服务前、服务中和服务后相关工作。

（5）会议室及相关办公室卫生保洁服务。

（6）院内行政楼、综合楼两处的邮件收发工作。及时登记收到的邮件，并做好登记。第一时间将邮件分发到各个部门。

1.6.节能减排服务

(1)突出抓好节约用电

①抓好照明系统用电管理，合理使用照明灯。办公室、会议室等要尽量使用自然光，不用或少用照明灯;公用场所减少灯管数，随手关灯，杜绝白昼灯、长明灯现象;严格控制使用机关办公场所景观照明灯。

②合理设置空调温度。严格执行国家有关空调室内温度控制的规定，办公室、会议室等办公区域的夏季空调温度设置不得低于26摄氏度，冬季空调温度不高于20摄氏度，做到无人时不开空调，开空调时不开门窗，下班前关闭空调主机。

(2)切实加强节约用水管理

加强用水设备管理，杜绝跑冒滴漏和长流水现象。

1.7垃圾分类服务

(1)为强化生活垃圾分类工作，加强生活垃圾分类，实现生活垃圾减量化、资源化、无害化的目标，结合长沙经开区管委会生活垃圾管理工作实际情况，制度垃圾分类体系建设、垃圾分类设施器材投放、使用情况、宣传报道。

(2)中标人采取智能化分类管理模式实行生活垃圾分类，负责所有院内的垃圾分类工作并将垃圾运输到指定地点。

1.8信息化服务建设

（1）智能安防系统:引入视频监控、智能门禁、报警系统等安防设备，实现全方位、无死角的安全监控，提高安全防范水平智能楼宇管理系统:集成楼宇自控、能源管理、环境监测等功能，实现楼宇设备的智能化控制和运维管理，提高设备运行效率，降低能耗。

（2）智能停车系统:引入车牌识别、车位引导、无人值守等停车技术，实现停车场的智能化管理，提高停车效率和便利性。

（3）智能客服系统:建立在线客服平台，提供24小时在线服务，实现采购人报修、投诉、咨询等需求的快速响应和处理。

2、人员配置要求

（★）2.1本项目人员配置情况详见表 2.1-1

表 2.1- 1 人员配置情况

 

 

无论个人提出离职或者甲方提出调整要求，服务期内人员缺岗超过7个工作日，在下月物业费用中按5000元/人/次扣除费用。
2.2 人员配置要求

2.2.1 安保部：35人，要求身体健康，仪表端庄，品德良好，工作认真负责，能吃苦耐劳。要求男性，身高170cm以上，无不良记录或嗜好。入职本项目时员工应满足年龄为50周岁以下（周岁是指1974年5月1日以后出生，概念下同），其中年龄45周岁以下的人员数量不得低于安保部人员总数的70%（25人）。

2.2.2 客服部：12人，要求女性，品貌端正，身体健康，勤劳朴实，身高162cm以上，入职本项目时年龄为30周岁以下。人员需采购人面试后方可上岗。

2.2.3 机电维修部：8人，男性，主管须具有专科及以上学历，其中至少2人须持有相关特种作业资格证（含电工证），要求品貌端正，身体健康，勤劳朴实，入职本项目时年龄为50周岁以下。

2.2.4 环境部：17人，要求品貌端正，身体健康，勤劳朴实，有良好素养和职业道德。入职本项目时年龄为50周岁以下。

2.2.5管理层：5人，经理、副经理各1人、事务助理3人，入职本项目时年龄为45周岁以下。

（★）2.2.6 对采购人重点要求的安保、客服岗位人员，中标人必须提供合理薪酬（具有退伍证的安全管理员、具有大专及以上学历的客服员，实发工资不低于4000元/月）。采购人对不能胜任岗位的人员有调整要求时，中标人必须整改落实。以上人员配备，投标人需提供承诺函,格式自拟。

2.3人员职责要求

2.3.1项目经理：项目经理负责主持项目全面工作（且需采购人试用确认）。在投标人所在单位近3年内必须具有与本项目类似的物业管理工作经验，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。本项目负责人不得同时兼任其他项目的负责人。项目经理在项目实施过程中，不得随意更换，如因特殊情况需更换，须提前一个月书面报告采购人，经批准同意后方可更换。项目经理负责指挥和协调物业各部门工作，确保工作目标落实，直接协调物业日常工作顺利开展。

2.3.2项目副经理：协助经理落实和完成各项服务工作；负责分管范围内的日常工作。

2.3.3事务助理：负责协助项目日常事务处理，须具备一定的文字综合及沟通协调能力，熟练掌握办公软件。

2.3.2安保部：负责本项目范围内治安和车辆停放、信访维稳工作，是确保业主单位安全的重要力量，提供安全+零干扰的安防服务。

2.3.3环境部：负责本项目范围内的保洁和绿化，实行专业化服务，为采购单位营造美丽而祥和的氛围。

2.3.4机电部：负责工程维修负责公共设施设备日常巡视、检修、保养以及维修服务。

2.3.4客服部：负责客服接待和会务服务工作，其中包括会议布置接待、重要楼层保障、物业档案管理规整、报纸邮件收发等。

为了满足高质量发展、高标准服务需求，对新入职员工进行系统培训,确保知识结构的合理性、全面性和服务技能的实操性。

 

 

六、验收标准：

验收

本项目按照《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》长财采购〔2024〕5 号文件并结合考核标准进行验收，验收报告作为付款凭证之一。

考核项目、内容和评分标准

（一）日常考核指标（100分）

注：在合同服务期内，采购人有权对考核办法及细则进行适当调整。

机关大院物业管理服务工作考核表

 

月考核实施办法

1.根据日常考核指标、客户意见征询对服务质量进行评定，满分为100分（综合评分=日常考核指标得分*70%+领导满意度得分*20%+部门满意度得分*10%），综合评分90分即为合格，次月5日前完成对上月的考核。具体由采购人组织月度考核，根据日常考核指标、每月满意度测评结果，计算考核分数。

2.考核结果的运用：月考核综合评分90分及以上的为合格，支付当月服务费的100%；综合评分81分（含）--90分（不含）的支付当月服务费的95%；综合评分80分（含）以下的支付当月服务费的90%；连续三个月的综合评分低于90分的，或一年内累计4个月综合评分低于90分的，终止合同。在管委会重大活动、接待等过程中，因物业服务原因出现工作失误并造成重大影响的，直接扣除当月物业服务费用的5%。

 

七、其他要求：

结算方法

（一）付款人：长沙经济技术开发区智合服务有限公司

（二）付款方式：

1.合同款项支付方式：根据考核结果，按月支付物业管理服务费。

其他约定事项

1.对中标人的违纪处罚：因中标人责任造成财产损失、丢失的，由中标人负责全额赔偿。

2.对中标人安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因中标人管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由中标人承担。

3.如中标人在物业服务质量上给机关大院造成不良后果，主管部门请人产生的相关费用在中标人当月的物业服务费中扣除。

4.对中标人工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：中标人按规定购买社会保险，其费用由中标人自行承担。

5.对中标人员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持有健康证，其费用由中标人自行承担。

6.中标人无对外收费权。

7.对中标人履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：中标人根据自身的需要订报刊、杂志、手续自理。

8.对中标人的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

9.中标人饮食安排情况：采购人不安排餐饮补助，由中标人自行承担。特殊情况下（如突发紧急事件或机关大院内节假日值班人员就餐安排），由中标人提出申请报管委会主管部门审批。

10.本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，一旦中标，在项目实施中出现任何漏洞，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

11.根据《长沙经开区领导干部三零廉洁承诺实施办法》（长经开工发[2023]26号）的有关规定，长沙经开区管委会机关全体副科级以上负责干部;集团公司、城建公司班子成员及其内设机构、全资(控股)公司主要负责人。实施投标零参与，本人不得利用职权或职务影响力，为亲友投标或承接本园区政府购买服务项目提供便利；本人配偶、子女及其配偶经商办企业的(含注册个体工商户、个人独资企业或合伙企业，投资非上市企业，在本园区外注册公司后回本园区内从事经营活动，受聘担任私营经济组织高级职务，在外商独资企业或者中外合资企业担任由外方委派、聘任的高级职务等情况)，该企业不得参与(含委托等变相参与)本园区政府投资项目投标；本人及其配偶、子女及其配偶不得参与竞拍、承租(含以他人名义承租等变相承租)本园区直属企业管理资产。

对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。

 

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。

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