一、项目概况

本项目为本溪市住房公积金管理中心（含本溪、桓仁两县住房公积金管理中心）物业管理服务。管理服务项目为主办公楼及院落物业管理。具体为院内建筑本体的日常巡视和保养，各类设施设备的维修养护和运行、秩序维护、车辆疏导、环境卫生保洁、绿化美化、四害防治、有关应急突发事件处理、院门传达室管理，办公楼所在单位报刊资料普通文件订阅收发及其它事宜。

二、物业服务的内容

（一）建筑本体的日常巡视、保养和维修服务。

1 、院内建筑包括主体结构、屋面（含保温、隔热、防水层）、楼面、墙面、天花板、顶棚等的日常巡视、保养和维修。

2 、保修期内的项目由物业服务企业负责联系、配合、监督有关保修单位进行维修。

（二）各类设施设备的运行、养护、维修和管理。

1 、本项目区域内电力、供水、等设施的维护、运行与管理。

2 、门、窗、锁具、隔板、壁橱等各种装修、装饰等保养和维修。

3 、室外庭院、道路和机动车停车场的维护。

4 、室外供排水管道、落水管、污水管等的维护、管理、清运、照明、绿地和景观照明等。

5 、供电系统的运行、养护、维修和管理。

6 、照明系统运行、养护、维修和管理。包括公共区域照明。办公室内照明。应急照明、指示照明、室外泛光照明的养护、维修以及照明控制系统的运行管理。

7 、给排水系统运行、养护、维修和管理。

8 、保修期内设施设备由保修单位负责维修，物业服务企业负责联系、配合、监督有关保修单位对设备进行维修。

（三） 环境卫生保洁：办公楼内环境卫生包括楼梯、电梯、公共

区域、玻璃、卫生间、垃圾清运、冬季除雪等。

（四） 硬件管理员：网络信息维护，网络安全报告等。

三、物业服务的要求

1 、建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

2 、完成物业服务范围内的零星维修工作，配件耗材等由采购人提供。

物业服务过程中使用的工器具和性低值易耗品由中标人提供。

3 、保修期内的维修工作，由保修单位负责维修；保修期外的维修工作，一般维修经采购人审核后由中标人负责实施。大修项目由双方协商处理。

4 、按岗位要求配置专业管理服务人员，专业人员须持证上岗，保证中高层管理人员和技术人员的稳定性。

5 、房屋及设施设备等物业档案资料齐全，分类成册，管理完善。

6 、建立 24 小时值班制度，设立服务电话，对采购人和用户有关报修求助、建议、问询、投诉等各类信息进行收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

7 、根据保洁、设备运行、维修等需要，须配备完善的警示、提示标牌，卫生间配备文明、节能等提示标牌，在危险隐患部位需设置相应的安全防范、提示、警示标识。各标牌、标识制作费用由中标人承担。

8 、中标人不得与用户发生未经采购人认可的经济往来或其它服务。

9 、针对物业服务范围内的有关事项向采购人提出合理化建议。

四、物业服务的标准

（一）建筑本体的日常巡视、保养和维修服务标准

1 、定期对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查，对损坏处联系质保单位及时修理，巡查、保养记录完善，发现重大问题及时报业主处理。

2 、楼宇外观始终保持完好、整洁；外墙建材贴面无破损、无污染。

3 、未经采购人许可，各部位不得出现乱搭建、乱堆放现象。

4 、各设施设备状况良好，各系统运行正常，无重大设备隐患及管理责任事故。

5 、设施设备报修、抢修机制完善。易损件（如灯管等）更换、维修不应超过两小时，一般性设备维修不超过一天，重大维修不超过三天，房屋维修一般不超过五天（以上均指自发生到维修完毕）。

紧急故障应接到通知后 20 分钟内到达现场处理，设备运行、维修记录完整。

6 、共用配套设施完好，不得随意改变用途。

7 、定期巡查公共设施，无安全隐患。发现重大问题及时报告业主。

8 、大楼区域内的道路通畅，路面整洁、无阻碍。

（二）供电系统的运行、养护、维修和管理标准

1 、保证正常供电，无人为停电、断电事故。限电、停电有明确的审批程序并按规定时间通知各单位。

2 、临时用电管理措施与停电应急处理措施完备。备用应急灯、应急电源等设备可随时启用。

3 、电梯按规定时间运行。安全设施齐全，通风、照明等附属设施完好。

4 、电梯轿厢、井道、机房保持清洁。

5 、协助电梯维保单位进行电梯维保。

6 、照明系统巡查、报修措施完善，故障维修及时，庭院、道路、大厅、楼道等区域公共照明和大楼泛光照明完好。

7 、公共照明和大楼泛光照明按要求开启、关闭。 照明设施保持完好、整洁，无污渍、无蛛网、无积尘。

（三）排水系统的运行、养护、维修和管理标准

1 、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏等现象。

2 、排水系统通畅，汛期道路无积水，车库、设备房间无积水、浸泡等现象发生。

3 、发生事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水等现象。

（四）秩序维护、保安工作管理标准

1 、秩序维护人员具备专业素质，熟悉大楼的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。

2 、实行 24 小时值班及巡逻制度，设立固定岗、流动岗，突发事件反应迅速。

3 、秩序维护工作应重点加强夜间值班巡查，充分利用人防、技防措施，做到管理区域内办公秩序良好，人身安全不受侵犯，财产不受损失，重大活动顺利进行，突发事件迅速得到解决。

4 、安全防范措施及突发事件应急方案完善，并充分考虑到大楼的功能特点。

5 、车辆的出入、停放管理规范，大楼范围内的交通秩序井然。

6 、楼外停车场有人疏导，做到管理有序，排列整齐。

7 、非机动车辆集中停放，摆放整齐。

8 、危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

（五）环境卫生保洁服务标准

1 、环境卫生保洁实行责任制。有专职的清洁人员和明确的责任范围

，实行标准化清洁保洁。

2 、保洁服务要适时、及时、准时，尽量不影响大楼的正常办公，不使用对建筑物材质造成损伤的材料和清洁剂。

3 、保洁设备完备，在楼内外适当位置设置垃圾箱、垃圾中转站。楼内垃圾箱烟缸内铺设细沙，垃圾桶、烟缸及时清理，定期清洗，保持洁净。垃圾每日收集 2 次，做到日产日清，无垃圾桶、烟缸满溢现象。垃圾中转站每日进行冲洗，冲洗后无异昧；根据实际需要进行卫生消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。

4 、排水、排污管道畅通，发现异常及时清掏。

5 、大楼共用部位保持洁净。无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象；无擅自占用和堆放杂物现象；大厅、楼梯、扶栏、公共区域门窗等的玻璃保持明亮洁净；石材、金属表面应保持光亮；楼内各处地面、台面无灰尘、无垃圾；墙面和天花板整洁、无尘土和蜘蛛网；卫生间地面、台面和便池无水渍、无污渍，卫生纸、洗手液、小便池内除臭球等低值易耗品应及时补充。

6 、管理区域内公共部位的清洁工作不少于以下频次，并随时做好巡查、维护。

(1) 楼内通道、楼梯每天拖扫两次，每月彻底清洗一次；

(2) 大厅、电梯厅有专人负责，实时除尘；

(3) 主要通道出入口每天清扫两次；

(4) 门厅的地面、楼面随时保持清洁，走廊地砖地面或楼面定期保养；

(5) 各会议室、接待室地面保持清洁，室内地毯定期吸尘及清洗，木质主席台定期保养；

(6) 楼内消防栓、过道门、扶手等公共设施每两天全面擦拭一次；

(7) 公共卫生间及时打扫，随时保持清洁；

(8) 电梯每天全面清洁三次；

(9) 墙面、电梯、楼梯等装饰根据用材情况进行必要的定期养护；

(IO) 屋面平台、雨棚表面、玻璃穹顶适时清洁；

7 、建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

8 、特殊材质地面、墙面的保养计划科学合理，保持材质的长期效果，无污染、无损伤。

五、各岗位人员基本要求

1 、人员数量须满足服务需要，总人数： 14 人。

六、其他要求

1 、本项目物业服务人员服装费耗材计入报价。

2 、投标人的报价中不含水、电、暖等能耗费用，能耗费用由采购人支 付。

3 、投标人应结合本项目实际，根据招标文件的物业服务的范围及内容，充分考虑市场情况，对各项费用确定本项目的合理报价。

4 、本合同签订周期为一年，如下一年达到甲方服务要求。可以继续签订下一年合同，最多三年。